공동저당 뒤 다시 지은 건물, 경매 후 법정지상권은 인정될까
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 달리 볼 수 있는 특별한 사정도 함께 살펴봐요.
공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 주인이 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.
다만 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있다면 달리 볼 수 있어요.
판단에서 기존 건물과 신축 건물을 구분해요
법정지상권의 일반 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람 소유이며, 경매로 소유자가 달라지는 경우가 제시돼요. 하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축됐다면, 설정 당시 존재했던 건물과 경매 대상이 된 새 건물은 구분해서 살펴야 해요.
경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아니에요.
자료는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 근거로 이 원칙을 설명해요.
예외로 언급된 사정은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요. 단순히 건물을 새로 지었다는 사실만으로 예외가 충족된다고 볼 수는 없어요.
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따라서 사안을 살필 때는 공동저당권 설정 당시 어떤 건물이 있었는지, 그 뒤 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌는지, 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 누구인지, 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 확인하는 것이 핵심이에요. 구체적인 권리 판단은 실제 사실관계에 따라 달라질 수 있어요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 지은 새 건물이라면, 소유자가 달라졌다는 이유만으로 법정지상권이 성립하지는 않아요. 원칙적으로 성립하지 않는다는 설명이에요.
어떤 사정이 있으면 달리 볼 수 있나요?
신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 제시돼요. 실제 사안에서는 이런 조건이 있었는지 확인해야 해요.