공동저당 뒤 신축한 건물, 경매만으로 법정지상권이 생기지는 않습니다
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않아요. 달리 볼 수 있는 특별한 사정도 살펴봐요.
공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈라져도 새 건물에 법정지상권이 원칙적으로 생기지 않아요. 원칙과 달리 판단할 여지는 제한적으로 제시돼요.
신축 건물의 주인이 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 받는 등 특별한 사정이 있어야 해요.
경매 결과만으로 판단하지 않아요
법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라지는 상황과 관련이 있어요. 하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 없어지고 새 건물이 들어선 경우에는, 경매 당시 토지와 건물의 소유자가 다르다는 점만으로 신축 건물의 법정지상권이 인정되지는 않아요.
이때는 저당권을 설정할 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분해 살펴야 해요. 안내된 판례는 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지를 기준으로 제시해요.
따라서 이런 사정이 확인되지 않으면 원칙적인 결론을 기준으로 이해해야 해요.
일반적으로 법정지상권의 요건으로는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점이 제시돼요. 다만 공동저당 후 신축한 사례에는 별도의 설명이 있으므로 이 일반 요건만 적용해 성립 여부를 단정하면 안 돼요.
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자주 묻는 질문
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 사실만으로는 생기지 않는 것이 원칙이에요. 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 신축 건물에 관한 특별한 사정이 있는지도 함께 살펴봐야 해요.
어떤 사정이 있으면 원칙과 다르게 볼 수 있나요?
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 제시돼요. 실제 사례에 해당하는지는 구체적인 사실관계에 따라 따로 확인해야 해요.